大和ハウスの一括借り上げトラブル｜契約前の確認点と口コミ10件【2026年】

大和ハウスの賃貸住宅は、建築を大和ハウス工業が行います。

一括借り上げ（サブリース）は、グループの大和リビングが行います。

当サイト編集部が、公式サイト・オーナーの口コミ・国の資料を調べました。

出典：大和リビング「一括借上システム」、大和ハウス工業「総合サポートシステム」（2026年9月29日確認）

大和ハウスの一括借り上げの仕組みと基本情報

大和リビングの公式サイトは、流れを次のように説明しています。

• 立地調査レポートにもとづいて、借上賃料を提案する
• 大和ハウス工業との請負契約と同時に、賃室賃貸契約を結ぶ
• 竣工・引き渡し後に、一括借上契約が始まる
• 一定の免責期間のあと、毎月の借上賃料が支払われる

項目	内容
借り上げる会社	大和リビング株式会社（大和ハウス工業の全額出資）
法人番号	5010601042427
賃貸住宅管理業	国土交通大臣（2）第4656号
宅地建物取引業	国土交通大臣（7）第5220号
拠点数	146拠点（2026年3月31日時点）
提携不動産会社	全国約13,000店（2026年3月末現在）
契約期間	2年・10年・20年・30年・40年（諸条件にもとづき決定）

出典：大和リビング「一括借上システム」、大和リビング「会社概要」、国税庁 法人番号公表サイト（2026年9月29日確認）

管理戸数と入居率の公表値

大和ハウス工業は、決算資料で賃貸住宅の管理の数字を公表しています。

公表されている数字	値と時点
管理戸数	728,685戸（2026年6月末）
一括借上戸数	656,606戸（2026年6月末）
入居率	96.6%（2026年6月末）

いずれも大和ハウス工業が公表した自社の値です。

入居率が高くても、個々の物件の条件が守られるとは限りません。

出典：大和ハウス工業「2027年3月期第1四半期 決算概要」（2026年9月29日確認）

大和ハウスの一括借り上げで起きやすいトラブル｜契約前に注意事項を読む

大和リビングの公式サイトは、一括借上システムに注意事項を付けています。

公式サイトの注意事項・条件	内容
賃料の見直し	2年ごとに見直す。借地借家法32条1項により減額されることがある
2年に限らない改定	物価や市場の急激な変動があれば、2年に限らず改定の協議をする
会社側からの解約	契約期間中であっても、当社から解約することがある
オーナー側からの解約	借地借家法28条の正当な事由がなければ解約できない
初回免責期間	契約開始から一定期間は賃料が支払われない
入替免責期間	長期借上契約では、入居者の退去後1か月は賃料が支払われない
維持管理費	共益費を超える維持管理費、屋根・外壁などの費用はオーナー負担
契約満了後	再査定のうえ、2年更新の借上契約になる

出典：大和リビング「一括借上システム」（2026年9月29日確認）

大和ハウス工業の注意事項にも同じ内容がある

大和ハウス工業の総合サポートシステムのページにも、注意事項があります。

• 賃料の改定協議が改定期日のあとに整った場合、改定期日にさかのぼって改定する
• 物価や近隣賃料の著しい変化で不相当になれば、時期に関係なく改定を協議する
• 賃料の免責期間が適用される場合がある
• 建物や設備の維持修繕で、所有者として負担する費用がある

出典：大和ハウス工業「総合サポートシステム」（2026年9月29日確認）

トラブルの4つの型

公式の条件と口コミを照らすと、トラブルは次の4つに分かれます。

トラブルの型	公式の条件	口コミに出る場面
家賃の引き下げ	2年ごとの見直し、32条の減額	更新のたびに値下げを提示される
免責期間	初回免責と、退去後1か月の入替免責	空室の月に賃料が入らない
修繕費の負担	維持管理費と修繕費はオーナー負担	見積が高い、工事の中身が見えない
解約・管理変更	会社からの解約あり、オーナーは正当事由	一般管理に切り替えにくい

大和ハウスの一括借り上げの評判は？口コミの内訳を数字で見る

口コミの評価を数字で見ると

編集部は、オーナーや検討者が書いた口コミを出典ごとに集めました。

星の評価ではなく、どこに、どんな立場の声があるかを数えています。

出典	読んだ内容	投稿の時期
教えて！住まいの先生	オーナーと検討者の質問2件、回答8件	2010年9月・2021年7月
Yahoo!知恵袋	地主の質問1件、免責期間の回答1件	2018年10月・2020年1月
楽待不動産投資相談室	オーナー家族の相談1件、大家の回答5件	2023年8月
マンションコミュニティ	大和リビングのスレッド（全4,466件）	2010年5月〜
オーナーのブログ	30年一括借上げの終了後の記録	2024年1月

マンションコミュニティの投稿は、ほとんどが入居者の声でした。

オーナーを名乗る投稿は、編集部が読んだ範囲では一部にとどまります。

投稿は匿名で、事実を確かめられないものも含みます。参考値として見てください。

出典：教えて！住まいの先生「大和ハウスで賃貸アパートを15年前に建てました」、教えて！住まいの先生「一括借り上げ」、Yahoo!知恵袋「サブリース会社としては大和ハウス系や積水ハウス系が無難」、楽待不動産投資相談室「大和リビングの管理について」、マンションコミュニティ「大和リビング」No.8、アメーバブログ「No.12 管理会社を変えることにしました。」（2026年9月29日確認）

大和ハウスの一括借り上げの良い口コミ・評判5件

大手のほうが、結果的にきちんとした対応が期待できる

大和ハウスで一括借り上げを考えている人への、不動産業者の回答です。

大手の建物のほうが長い目で見て良いと書いています。

新築の内覧で、アパートにしては良くできている印象だったそうです。

一方で、どこも解約のリスクはゼロではないとも書いています。

（2010年9月投稿の回答（ベストアンサー））
出典：教えて！住まいの先生「一括借り上げ」

集客力は魅力で、品質とネームバリューもある

空室に悩むオーナーの質問に、専業大家が答えています。

ダイワハウスの集客力は魅力で、品質もネームバリューもあると評価しています。

ただし建設コストは高く、地元の会社なら8掛けくらいとも書いています。

（2021年7月投稿の回答（ベストアンサー））
出典：教えて！住まいの先生「大和ハウスで賃貸アパートを15年前に建てました」

サブリース会社なら大和ハウス系は無難

地主を名乗る人の質問です。

サブリース会社としては、大和ハウス系や積水ハウス系が無難だと考えています。

ただし回答した地主は、11年目から赤字になるリスクを指摘しています。

（2020年1月投稿）
出典：Yahoo!知恵袋「サブリース会社としては大和ハウス系や積水ハウス系が無難」

営業の意見を聞いて賃料を決めている

マンションコミュニティの「大和リビング」スレッドの投稿です。

大和ハウスの集合住宅の営業の質を評価し、評判は悪くないと書いています。

大和リビングは、営業の意見を聞いて賃料を設定しているようだ、とあります。

（2010年6月投稿・匿名）
出典：マンションコミュニティ「大和リビング」No.8

手間なしを望むならサブリースは有り

大和リビングとのサブリース契約を続けるか迷う人への、大家の回答です。

一切の手間なしが希望なら有りと書いています。

自分で考えて経営するなら不要、という考え方も示しています。

（2023年8月投稿の回答）
出典：楽待不動産投資相談室「大和リビングの管理について」

大和ハウスの一括借り上げの悪い口コミ・評判5件

築15年で6室中3室が空室、問い合わせに回答がない

大和ハウスで15年前にアパートを建てたオーナーの質問です。

全6室中3室が空室の状態が、1年近く続いていると書いています。

大和リビングに問い合わせても回答がなく、空室の解消の提案もないそうです。

借入金の残債があり、家賃の引き下げを受け入れるしかないのかと悩んでいます。

（2021年7月投稿・オーナー）
出典：教えて！住まいの先生「大和ハウスで賃貸アパートを15年前に建てました」

打ち合わせが家賃の値下げと設備投資の話ばかり

両親が建てた一棟6室のアパートの管理を任された人の相談です。

担当者との打ち合わせは、家賃の値下げと備品の投資の話に終始したそうです。

サブリース契約の解除も検討している、と書いています。

（2023年8月投稿・オーナーの家族）
出典：楽待不動産投資相談室「大和リビングの管理について」

30年の借上げが終わると、空室とクレームだらけ

大和ハウス工業が建て、大和リビングに任せていたアパートのオーナーのブログです。

30年一括借上げが終わると、クレームだらけで空室だらけだったと書いています。

もう1棟の一般管理への切り替えは、すごく面倒な仕組みだったそうです。

（2024年1月投稿・オーナー）
出典：アメーバブログ「No.12 管理会社を変えることにしました。」

メンテナンス費用が他社より3〜4割高かった

父が大和のアパートを複数棟建てたという、オーナーの投稿です。

メンテナンスを大和リビングに任せていたが、費用が高額だったと書いています。

他の業者に明細を見せると、最低でも3〜4割は高いと言われたそうです。

（2017年1月投稿・匿名（オーナーを名乗る））
出典：マンションコミュニティ「大和リビング」No.923・930

高い家賃で借り上げると言われたが、見直しがある

20年の借り上げを条件に、周辺より高い家賃で契約すると言われた人の投稿です。

回答者は、家賃は2年ごとの見直しで、空室が多ければ値下げは避けられないと書いています。

高く借り上げるなら、建物も高くなりかねないと注意しています。

（2010年5月投稿・匿名）
出典：マンションコミュニティ「大和リビング」No.4〜5

大和ハウスの一括借り上げでトラブルが起きる3つの理由

理由	仕組み	オーナーが困る場面
1. 利害のずれ	借上会社は、借上賃料と入居者の家賃の差で利益を出す	借上賃料の引き下げを提示される
2. 期間と賃料の誤解	30年は契約期間。賃料は2年ごとに見直す	「30年同じ家賃」と思っていた
3. グループ内の提案	建築・借上げ・修繕を同じグループが提案する	費用が他社と比べにくい

楽待の回答者も、サブリース会社にとって大家は仕入先のようなものと書いています。

家賃の減額と、高く貸すための設備投資を求めるのはその裏返し、という見方です。

（2023年8月投稿の回答）
出典：楽待不動産投資相談室「大和リビングの管理について」

大和ハウス工業も、自社のコラムで国の注意喚起を紹介しています。

「30年一括借り上げ」でも、契約期間中に解約される可能性があるという内容です。

出典：大和ハウス工業「サブリース関連トラブルに関係省庁が注意喚起」（2026年9月29日確認）

大和ハウスの提案を受けたら｜他社のプランと比べる方法

一括借り上げの条件は、会社ごとに違います。

当サイトで調べた大手の公式の注記を並べると、次のとおりです。

会社（借り上げる会社）	賃料の見直し	その他の公式の注記
大和ハウス（大和リビング）	2年ごと。32条で減額あり	契約期間2〜40年。初回免責と退去後1か月の入替免責
積水ハウス（シャーメゾンPM各社）	定期的な見直しで減額の場合あり	地域により利用できない。借上げの手数料あり
旭化成ホームズ（旭化成不動産レジデンス等）	2年ごと。32条で減額あり	10年間賃料固定コースあり。新築のみ
セキスイハイム（セキスイハイム不動産）	2年ごと。32条で減額あり	最長30年は特約の付保が条件。免責期間の場合あり

各社の出典と詳しい条件は、積水ハウス シャーメゾンの評判、ヘーベルメゾンの評判、セキスイハイムの土地活用の評判で紹介しています。

比べるときに見る3つの点

• 借上賃料の根拠（周辺のどの物件の成約家賃をもとにしたか）
• 免責期間と見直しの条件（初回・退去時の免責、見直しの時期と基準）
• 建築費と修繕費の見込み（30年分の修繕計画と、オーナーの負担範囲）

借上賃料が高くても、建築費も高ければ手取りは増えません。

掲示板にも、高く借り上げるなら建物も高くなりかねない、という指摘がありました。

（2010年5月投稿・匿名）
出典：マンションコミュニティ「大和リビング」No.4〜5

プランの集め方

比べるプランは、各社に個別に頼んで集めることもできます。

複数の会社にまとめて資料を請求できるサービスもあります。

使い方と注意点は、タウンライフ土地活用の評判、HOME4U土地活用の評判、リビンマッチ土地活用の評判で調べています。

営業を受けたときの伝え方

突然の訪問や電話で勧められても、その場で契約や申込みをしないでください。

「他社とも比べてから連絡します」と伝え、一度持ち帰りましょう。

急がされたときほど、書面で条件をもらって比べることが大切です。

困ったときは、消費者ホットライン「188」や国土交通省の申出制度に相談できます。

出典：消費者庁「消費者ホットライン」、国土交通省「申出制度について」（2026年9月29日確認）

契約後に家賃の見直しを提示されたとき

公式サイトは、見直しを過去の入居・収支状況と近隣物件の比較を基礎に協議するとしています。

提示を受けたら、根拠の資料を書面で求め、近隣の家賃と比べてください。

オーナーから解約するには、借地借家法28条の正当な事由が必要とされています。

だからこそ、解約と見直しの条文は契約前に確かめておくことが大切です。

出典：大和リビング「一括借上システム」（2026年9月29日確認）

大和ハウス工業・大和リビングの行政処分の確認結果

当サイト編集部が、2026年9月29日に公的なサイトで検索しました。

調べた先	検索語	結果
国交省 ネガティブ情報（建設業者）	大和ハウス	2件（2021年11月17日 近畿地方整備局 指示・営業停止）
国交省 ネガティブ情報（建設業者）	大和リビング	0件
国交省 ネガティブ情報（宅地建物取引業者）	大和リビング／大和ハウス	いずれも0件
国交省 ネガティブ情報（賃貸住宅管理業者等）	大和リビング	0件
消費者庁 特定商取引法 執行事例	大和リビング／大和ハウス	いずれも0件
（対照）国交省 賃貸住宅管理業者等	株式会社	6件。検索が動作していることの確認
（対照）国交省 宅地建物取引業者	不動産	38件。同上
（対照）消費者庁 執行事例	住宅	4件。同上

2021年の2件は、営業所の技術者の資格要件に関する建設業法の処分です。

一括借り上げの勧誘や契約に関する処分ではありません。

詳しい内容は、大和ハウスの土地活用の評判の記事で説明しています。

公表には期間の定めがあります。処分がないことを優良の根拠にはしないでください。

出典：国土交通省 ネガティブ情報等検索サイト、消費者庁「執行事例の検索」（2026年9月29日確認）

契約前にやっておきたいこと

出典：国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「適正化のための措置」、消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」（2026年9月29日確認）

事業計画書で確認する項目

土地活用の提案書で必ず確認したいのは、収支計画の前提です。

前提が甘いと、計画どおりの収入にならないことがあります。

確認する項目	質問のしかた
想定家賃	近隣の似た物件の成約家賃は、いくらで確認しましたか
入居率（空室率）	何%で計算し、その根拠はどのデータですか
家賃の下落	2年ごとの見直しで、何%下がる前提で計算していますか
免責期間	初回免責と入替免責の期間を、収支に入れていますか
修繕費	屋根・外壁の工事と原状回復費を、いつ、いくら見込んでいますか
借入金利	何%で試算し、金利が上がった場合はどうなりますか

提案を受けたら担当者に聞く5つの質問

公式サイトの注意事項と条件を、そのまま質問にしたものです。

答えを書面でもらえるかも、あわせて確かめてください。

税金・融資は専門家に確認する

相続税や所得税の効果は、個別の事情で大きく変わります。

節税額を約束する説明があった場合は、鵜呑みにしないでください。

税理士や金融機関に、自分の条件で確認することをおすすめします。

困ったときは、消費者ホットライン「188」に相談できます。

出典：消費者庁「消費者ホットライン」（2026年9月29日確認）

大和ハウスの一括借り上げによくある質問

30年の一括借り上げなら、家賃は30年間変わりませんか？

変わることがあります。大和リビングは2年ごとに賃料を見直すとしています。

借地借家法32条1項により、減額されることがあるとも明記しています。

空室があれば、その月の賃料は入りませんか？

一括借上げでは空室の有無にかかわらず賃料が支払われます。

ただし初回免責期間と、長期借上契約の退去後1か月の入替免責期間があります。

免責期間はどのくらいですか？

公式サイトは、初回免責を「一定期間」としていて日数は書いていません。

知恵袋には初回90日・入替30日という回答がありますが、地域差があるとされています（2018年）。

大和リビングとの契約を途中でやめられますか？

オーナーからの解約には、借地借家法28条の正当な事由が必要とされています。

解約の条文と予告期間は、契約前に確かめておくことが大切です。

大和リビングに行政処分はありますか？

2026年9月29日時点で、国土交通省の3分野と消費者庁では確認できませんでした。

公表には期間の定めがあるため、過去すべてを示すものではありません。

出典：大和リビング「一括借上システム」、Yahoo!知恵袋「大和ハウス、大東建託、生和コーポレーション各社の初回免責と再募集免責」、国土交通省 ネガティブ情報等検索サイト（2026年9月29日確認）

まとめ｜大和ハウスの一括借り上げのトラブルを避けるには

大和ハウスの一括借り上げは、大和リビングが行います。

大手の集客力や対応を評価する声がある一方、家賃の値下げの声も目立ちました。

公式サイトは、2年ごとの見直し、免責期間、会社側からの解約を明記しています。

トラブルの多くは、これらの条件を契約前に理解していなかったことから起きています。

土地活用で一番大切なのは、1社の提案だけで決めないことです。

建築費の安さや保証の言葉だけで選ぶと、後から収支が合わなくなります。

長期の修繕と空室のリスクまで説明してくれる会社を選んでください。

提案を受けたら、同じ条件で他社のプランと並べて比べることから始めてください。

大和ハウスの評判全体は、大和ハウスの土地活用の評判でまとめています。

他社の一括借上げの条件は、積水ハウス シャーメゾンの評判、ヘーベルメゾンの評判、セキスイハイムの土地活用の評判で比べられます。

サブリースの記事は、レオパレス21の土地活用の評判や大東建託の営業はしつこい？でも扱っています。

プランの集め方は、タウンライフ土地活用の評判、HOME4U土地活用の評判、リビンマッチ土地活用の評判も参考にしてください。